编者按：
在深化金融供给侧改革、畅通国民经济循环的国家战略背景下，区域经济高质量发展亟需破解资产沉淀与资本流动的结构性矛盾。本文作者朱航，系安康市物流口岸投资发展有限公司（安物投公司）项目管理部负责人，以黄奇帆《战略与路径》“存量资产证券化”理论为基石，立足安康物流枢纽建设实际，系统性提出以REITs工具激活安康30亿元物流园区沉淀资产的创新路径。该文仅作为安物投公司谋划布局“十五五”发展规划的探路之举。
一、背景与意义
黄奇帆在《战略与路径》中指出：“存量资产证券化是破解政府债务与资产沉淀矛盾的核心工具”，其价值在于：盘活沉淀资产：通过REITs将“死资产”转化为“活资本”，释放国有资本撬动效应；重构融资模式：摆脱土地财政依赖，构建“投资-运营-退出-再投资”的可持续循环；倒逼运营升级：推动“重建设轻运营”向“精细化管维”转型。政策升级：陕西省2024年《REITs专项行动计划》（陕发改财金〔2024〕15号）将仓储物流纳入优先领域，年净现金流门槛降至4000万元，并提供50%申报补贴。
2025年证监会的REITs新政，本质是对黄奇帆“金融供给侧改革需服务实体经济痛点”论述的实践响应。安康市当前困境表面看是资金短缺，实则是资产证券化思路尚未打开——未能将30亿元沉淀资产转化为流动资本，陷入“项目进展慢→信用不足→融资困难”恶性循环。
REITs的三重战略价值直指此症结。化解存量难题：通过证券化破解“资本沉淀—债务累积”恶性循环，呼应“降低全社会物流成本占GDP比重”的流通效率革命目标，释放国有资本撬动效应；撬动投资循环：形成“存量盘活—增量反哺”闭环，实践“要素市场化定价破除资源错配”的核心机制，构建可持续投融资循环；提升运营品质：倒逼企业转向精细化运营，落实“未来15年GDP增长中40%需依赖存量资产效率提升”的国家方略，推动精细化管维转型。
二、安康物流园区现状与REITS经验借鉴
黄奇帆指出：“资产低效化的本质是产权制度与资本定价的双重失灵”。安康物流困境印证此论断：产权碎片化（如部分县区混合所有制地块）阻碍规模化整合，违背“资产证券化需权属清晰”的基础原则；租金价格扭曲（部分物流园区招商价0.5元/㎡·天vs市场均衡价1.2元）导致收益不足，偏离“要素价格应由市场决定”的改革方向；债务循环（抵押率82%）陷入“借新还旧—资产冻结”陷阱，亟须REITs实现“资本重置”。国内已形成一批可复制的物流REITs标杆，其经验直指安康破局关键：盐田港REITs通过港口资产打包+特许经营协议发行108亿元，以枢纽项目捆绑稳定现金流；普洛斯中国REITs通过智能仓改造+长租协议58亿元，出租率95%，收益率7.2%：西安高新REITs通过政府让渡收益权+社会资本运营42亿元，成为西部城市政策协同样本；普洛斯通过智能仓储改造（物联网温控+自动化分拣）将仓储损耗率从12%降至5%以下，绑定京东、顺丰等企业签订10年期“基础租金+超额分成”协议，保障年化收益7.2%；九州通医药REIT的成功（认购倍数71.69倍）验证黄奇帆产业互联网理论：“垂直领域数字化赋能可创造10倍于消费互联网的价值”。普洛斯模式的深度启示：通过智能仓储改造（物联网温控+自动化分拣）将仓储损耗率从12%降至5%以下；绑定头部企业签订10年期“基础租金+超额分成”协议保障年化收益7.2%。安康富硒产品、中药材等特色产业亟须复制“专业物流+数字赋能+REITs退出”闭环模式，这说明资产价值提升是REITs成功的根基，也印证了黄奇帆“REITs的本质是将静态资产转化为动态资本”的论断。
三、实施路径设计
资产整合，嫁接“重庆地票”与全国经验。针对混合所有制项目，虚拟股权置换：国有平台持股51%保留控制权，社会资本持股49%享受REITs收益权；西安高新策略：政府保留资产所有权，让渡收益权吸引社会资本运营；盐田港式捆绑：对枢纽型资产（如城东物流园及12县区物流园区）整合周边设施打包发行。
收益培育，践行产业互联网理论。数字赋能：部署“物流大脑”系统（数据采集点≥200个/万㎡），实现仓配效率提升40%；普洛斯智能升级：部署物联网温控与自动化分拣系统（目标将仓储损耗率降至5%以下）；收益分层：基础租金（60%）+数据服务费（20%）+供应链金融分成（20%）；协议创新：推广“基础租金+超额分成”长租模式（绑定京东、顺丰等企业10年期合约）。
机制创新，破解“不愿发”困局。设计“双向对赌协议”：原始权益人承诺若3年内分派率＜4%则补足差额，政府承诺若＞6%给予税收返还；活用省级政策，利用陕发改财金〔2024〕15号文件中50%申报费用补贴降低发行成本，通过资产打包使年净现金流超4000万元准入线。
四、保障机制
构建“有效市场+有为政府”协同体，成立市级REITs攻坚专班，指导安物投公司等企业稳步盘活安康物流行业沉淀资产。
组织保障，专班实体化运作。增设执行办公室，由市级相关部门抽调骨干合署办公，实行“周例会、月督办、季考核”机制；设立“三组一库”，明确责任清单，资产重组组限时化解产权遗留问题，政策适配组负责打通省级补贴申领通道，专家智库（引入复旦等黄奇帆理论团队）提供理论实操指导。
风险联防，构建三级防控体系。政策合规审查，聘请专业律师事务所对底层资产开展穿透审计，确保100%符合“非住宅、纯物流”政策红线；市场波动应对，联合相关商业银行设立5亿元流动性支持工具，承诺若REITs破发则启动份额回购（参考中航光伏REIT预案）；运营对赌监管，对管理人实施“KPI与浮动管理费绑定”（出租率≥85%全额付费，＜80%扣减30%），按季披露运营报告。
资源赋能，激活中省政策红利。省级专项资金直通，专班政策适配组专项对接陕发改财金〔2024〕15号，确保50%申报补贴（上限300万元）年内到位；技术伙伴深度绑定，与普洛斯签订《智能改造战略协议》，导入物联网温控系统（首期覆盖高新智慧仓5万㎡）；金融资源协同，联合省金控集团设立10亿元Pre-REITs纾困基金，置换高息债务（年化利率压降至4%以下）。
长效监督，创新考核激励机制。国企负责人专项考核，对相关市属国企等原始权益人增设“REITs回收资金再投资收益率”指标（要求≥GDP增速2倍）；社会资本退出保障，在让渡收益权合同中明确“5年后国资优先回购条款”（溢价率不超8%），消除社会资本退出顾虑；动态评估机制，委托西财中国金融研究院每年发布《安康REITs资产健康度白皮书》，预警收益波动风险。
黄奇帆预言：“2035年中国成为中等发达国家的关键，在于存量资本效率的革命性提升”。推动物流REITs落地是践行国家要素市场化改革战略的生动实践。当汉江之畔的仓储园区通过REITs焕发新生，安康就有可能实现“重构融资模式，摆脱土地财政依赖”的战略构想！
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